Wycena nieruchomości w Lublinie, metody badania rynku nieruchomości
Wycena nieruchomości i analiza rynku nieruchomości nie tylko dostarcza nam podstawowych informacji takich jak: ceny transakcyjne, ale odkrywa przed nami wiele właściwości i współzależności pomiędzy różnymi zmiennymi, z których wnioski stanowią naszą uniwersalną wiedzę i wzbogacają doświadczenie. Badając transakcje rynkowe spostrzegamy m.in. to, że cena jednostkowa nieruchomości ma silny związek z jej lokalizacją, lub to, że stopień uzbrojenia w media istotnie wpływa na wartość nieruchomości gruntowej. Przy obserwowaniu zmian i zależności związanych z rynkiem nieruchomości ważną rolę odgrywa więc intuicja i doświadczenie Rzeczoznawcy Majątkowego, jednak w zderzeniu z coraz większą liczbą danych cechy te mogą okazać się niewystarczające i dojdziemy do wniosku, że intuicja niewątpliwie jest potrzebna, ale wspierać ją powinny bardziej formalne podstawy badania prawidłowości dostrzeganych na rynku nieruchomości. Narzędziem takim może stać się statystyka.
Stosowane w analizach podstawowe parametry, to m.in.:
1.miary położenia, w tym:
- średnia arytmetyczna, ważona, geometryczna i harmoniczna
- mediana
- dominanta
2.miary zmienności (rozproszenia, dyspersji), w tym:
- wariancja
- odchylenie standardowe
- odchylenie przeciętne
- współczynnik zmienności
3.miary asymetrii, w tym:
- wskaźnik skośności
- współczynnik skośności
W/w parametry to podstawowe, a można by rzec fundamentalne, parametry statystyczne wykorzystywane w zawodzie rzeczoznawcy majątkowego. W dalszej części niniejszego opracowania przedstawione ich praktyczne zastosowanie.
Średnią arytmetyczną nazywamy sumę wartości zmiennej wszystkich jednostek badanej zbiorowości podzieloną przez liczbę tych jednostek. Przykład:
,,Średnia cena 1 m2 niezabudowanych gruntów przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną, odnotowanych na terenie miasta Lublin w okresie od stycznia 2011 roku do stycznia 2013 roku wyniosła 264 zł ‘’.
Dominanta (modalna, wartość najczęstsza). Dominantą nazywamy taką wartość zmiennej, która w danym rozkładzie empirycznym występuje najczęściej. Przykład:
,,Podczas badania rynku lokali mieszkalnych usytuowanych w budynkach wielorodzinnych cztero i pięciokondygnacyjnych najwięcej położonych było na 4 kondygnacji (3 piętrze)”.
Mediana (zwana też wartością środkową, wartością przeciętną lub drugim kwartylem) to wartość środkowa w uporządkowanym niemalejąco szeregu obserwacji. Przykład przedstawiono na transakcjach niezabudowanymi gruntami przeznaczonymi pod zabudowę jednorodzinną odnotowanych na terenie miasta Lublin w okresie od stycznia 2011 do stycznia 2013:
,,Podczas badania rynku niezabudowanych gruntów przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną w Lublinie, stwierdzono, iż przynajmniej połowa badanych nieruchomości była zbyta za kwotę poniżej 185 000 zł”.
Odchylenie standardowe, czyli pierwiastek kwadratowy z wariancji. Przykład przedstawiono na transakcjach niezabudowanymi gruntami przeznaczonymi pod zabudowę jednorodzinną odnotowanych na terenie miasta Lublin w okresie od stycznia 2011 do stycznia 2013.
,,Cena 1 m2 odchyla się przeciętnie od średniej ceny jednostkowej wynoszącej 264 zł o około 98 zł”.